שינוי מתחיל עם מי שיודע את הדרך

התחדשות עירונית היא תהליך שבו אזור עירוני ותיק ומיושן עובר שיקום ושדרוג משמעותי שמשנה את מראהו ותפקודו. בדרך כלל התהליך מתבצע באחד משלושה מסלולים עיקריים:

• שינוי טבעי שנוצר מתחלופה הדרגתית של תושבים בשכונה, שמובילה ללחץ על הרשויות לשדרג תשתיות ישנות ומיושנות.

• יזם פרטי שמזהה פוטנציאל בשכונה בעלת בנייה נמוכה ומפוזרת באזורים מבוקשים, ומוביל תהליך של אישור תוכניות בנייה חדשות להוספת זכויות בנייה, כדי לממן את הפרויקט ולהניב רווחים.

• פרויקט בשיתוף משרד השיכון והרשויות המקומיות, במתחמים שהוגדרו מראש, שמטרתו למצות את השימוש בקרקע בצורה מיטבית, לחדש את חזות המתחם ולשפר תשתיות עירוניות כגון כבישים, שטחים ירוקים וחניות.

אנחנו רואים בהתחדשות עירונית שותפות אמיתית ביניכם לבין היזם. אתם מביאים את הקרקע, ואנחנו מביאים ניסיון, מימון וכישורי תכנון וביצוע. יחד אנחנו הופכים בניין ישן ומוזנח לנכס מודרני, בטוח ובעל ערך משמעותי יותר.

ולמי זה משתלם? לכולם!

אתם מקבלים נכס משודרג ואיכותי, היזם מייצר רווח ממכירת הדירות החדשות, העירייה נהנית משדרוג תשתיות ושיפור פני העיר, והציבור הרחב זוכה להיצע חדש של דירות איכותיות באזורים מבוקשים.

תוכנית בניין עיר או בקיצור "תב"ע", מגדירה את הייעודים השונים של הקרקע – כמו מגורים, מסחר, שטחים ירוקים ומבני ציבור. היא גם קובעת את סוגי השימוש המותרים, גודל המבנה שניתן לבנות (זכויות בנייה), מספר הקומות ומרחק המבנים מגבולות המגרש.

התב"ע מורכבת משני חלקים עיקריים: תשריט מפורט שמציג את ייעודי הקרקע, גבולות התוכנית וקווי הבנייה, ותקנון המסביר את מטרות התוכנית וההוראות המפורטות שלה.

בפרויקטים מורכבים נדרש לעיתים לשנות את התב"ע – למשל לשנות ייעוד קרקע או להגדיל זכויות בנייה.

לשם כך אנחנו מכינים תב"ע חדשה שמכילה את השינויים המבוקשים, מפקידים אותה בוועדה הממונה (מקומית או מחוזית) ומפרסמים את דבר ההפקדה כדי לאפשר לציבור לעיין ולהגיש התנגדויות במידת הצורך.

בקשות לשינוי תב"ע מתחלקות בדרך כלל לשלושה סוגים עיקריים:

• בקשות להקלות והיתרים לתוספות בנייה שלא מוגדרות בתב"ע הנוכחית

• בקשות לשינוי ייעוד הקרקע

• בקשות לשינוי בקווי הבנייה והגבולות

תמ"א 38 (1) – חיזוק ושיפוץ הבניין הקיים, כולל הוספת קומות או דירות על ידי הקבלן. קנדיין אינה מלווה או מבצעת פרויקטים מסוג זה.

תמ"א 38 (2) – הריסה של הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו, עם הוספת קומות או יחידות דיור, ללא שינוי בתוכנית בניין עיר (תב"ע), באמצעות היתר בנייה בלבד וניצול זכויות הבנייה הקיימות.

פינוי‑בינוי – הריסת הבניין ובניית בניין חדש במקומו, תוך שינוי תב"ע והרחבת זכויות הבנייה, כולל הוצאת היתר בנייה. זהו הפתרון המלא והמשמעותי ביותר עבור משפחות שמחפשות איכות חיים אמיתית ושקט נפשי.

התהליך מאפשר בנייה חדשה, מרווחת ובטוחה, עם הרחבת זכויות בנייה שמביאה איתה יציבות כלכלית ורווחיות לאורך זמן.

ההשקעה בתכנון ובביצוע במסגרת שינוי תב"ע מבטיחה סביבה מתחדשת, מודרנית ומותאמת לצרכי המשפחה – היום ובעתיד.

בינוי‑פינוי – בניית בניין חדש קודם, ורק לאחר סיום הבנייה הריסה של הבניין הישן ופינוי הדיירים. תהליך זה מלווה בשינוי תב"ע. שיטה זו מתאפשרת כאשר קיימת קרקע פנויה סמוכה שהרשויות מקצות לטובת הפרויקט, בתמורה לקרקע שעליה עומד הבניין הישן.

פרויקטים מסוג זה יוצרים מצב שבו כולם מרוויחים – בעלי הדירות, היזם, העירייה והציבור כולו.

בעלי הדירות נהנים מדירה חדשה, מרווחת ומודרנית – הכוללת מרפסת שמש, ממ"ד, חניה, מחסן ומעלית – וכל זאת ללא הוצאה כספית. נוסף לכך, ערך הנכס עולה משמעותית, יחד עם איכות החיים והביטחון האישי.

היזם זוכה להזדמנות עסקית הכוללת תכנון ובנייה של דירות חדשות למכירה, המאפשרות לו לממן את הפרויקט ולהפיק ממנו רווח – תוך שמירה על אינטרסים משותפים עם הדיירים.

הרשות המקומית נהנית משדרוג המרחב הציבורי, שיפור תשתיות, הגברת בטיחות המבנים בעיר ושיפור איכות חיי התושבים – ללא תקציב עירוני.

הציבור הרחב והמדינה נהנים מהוספת דירות חדשות בלב אזורי ביקוש שבהם אין עתודות קרקע לבנייה חדשה, לצד תוספת של מבני ציבור ושירותים קהילתיים התורמים לרווחת התושבים כולם.

פינוי‑בינוי הוא פרויקט במסגרתו נהרסים מספר בנייני מגורים ישנים ונבנים במקומם מבנים חדשים, מודרניים, בטוחים ונעימים יותר למגורים. המטרה: לנצל בצורה חכמה את הקרקע, לשפר את איכות החיים של הדיירים, ולהחיות את הסביבה העירונית.

המהלך מתבצע באמצעות חוזה בין בעלי הדירות לבין יזם, במסגרתו מועברות זכויות הבעלות על הדירה ליזם, בתמורה לדירה חדשה שווה או משודרגת בפרויקט החדש – ללא כל עלות מצד הדייר.

בחוזה מוגדרים מראש:

• לוחות זמנים לאישור התכניות, להוצאת היתר בנייה ולמסירת הדירות

• העקרונות לקביעת התמורה לכל דייר

• זהות הקבלן המבצע או תנאים לבחירתו

• התחייבות היזם להעמיד ערבויות מתאימות לטובת הדיירים

כדי לקדם את הפרויקט, נדרשת הסכמת רוב מיוחס: לפחות שני שלישים מבעלי הזכויות, שמחזיקים בלפחות 60% מהדירות בכל בניין, ובחלק יחסי מהרכוש המשותף.

עבור הדיירים מדובר ב-"עסקת נטו", לפיה הדיירים פטורים מתשלומי מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה.

במקרים שבהם מיעוט קטן מתנגד לפרויקט ללא סיבה מוצדקת, קובע החוק כי ניתן לתבוע ממנו פיצוי על נזק שייגרם לשאר הדיירים, בכפוף לפסיקת בית משפט.

בשנת 2010 עודכן מסלול התמ״א כך שיאפשר לא רק חיזוק ושדרוג של מבנים קיימים, אלא גם הריסה מלאה של הבניין ובנייה מחדש – בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות ולזכויות נוספות המוענקות מתוקף התוכנית.

במקרה זה, המבנה הישן נהרס לחלוטין, ובמקומו מוקם בניין חדש, העומד בתקני הבנייה והבטיחות העדכניים ביותר – לרבות תקן לרעידות אדמה.

• דירה חדשה, מרווחת ומשודרגת – עם מפרט טכני עשיר, תכנון מוקפד ונוחות מקסימלית

• בניין מודרני ומעוצב, עם לובי יוקרתי, מעלית חדישה ותכנון אדריכלי עכשווי

• מרחבים מוגנים – ממ"ד או ממ"ק, בהתאם לתכנון

• מערכות חדשות בכל הבניין: מים, חשמל, אינסטלציה ותשתיות תקניות

• חניה פרטית לכל דירה

• מרפסת שמש ומחסן – בהתאם לאפשרויות התכנון

• שטחים משותפים איכותיים לרווחת הדיירים: גינות, פיתוח סביבתי, חדר אופניים, עגלות ולעיתים גם מועדון דיירים

• אחריות מלאה ובדק מקבוצת ש.פרנקו הנדסה

• אפשרות לשדרוג הדירה או להתאמות אישיות בהתאם לצרכים שלכם

• מיתוג מחודש לבניין ושדרוג ערך הנכס בעשרות אחוזים

• והכי חשוב – ללא כל השקעה מצדכם

פרויקט ההתחדשות ממומן במלואו על ידי החברה, ללא כל עלות לדיירים. מעבר לדירה חדשה ומודרנית מלוּוה במעטפת שלמה של פתרונות מקצועיים, שירותים וליווי אישי – מהיום הראשון ועד קבלת המפתח:

• מימון מלא של שכר דירה חלופי לכל תקופת הבנייה, בהתאם להערכת שמאי מוסכם

• מימון שכר טרחת עו"ד ומפקח הנדסי מטעם הדיירים – לייצוג מלא והגנה על זכויותיכם

• סיוע באיתור דירה חלופית למשפחות שזקוקות לכך במהלך הבנייה

• מימון מלא של הובלות והוצאות המעבר לדירה החלופית ובחזרה לדירה החדשה

• ליווי אישי וסיוע בתהליך המעבר – במיוחד עבור אוכלוסיות רגישות כגון קשישים, בעלי מוגבלויות ואחרים

• צוות שירות ייעודי מלווה אתכם לאורך כל הדרך – בבהירות, בזמינות ובמסירות

העסקה עבור בעלי הדירות היא עסקת נטו – ללא תשלום, למעט חובות עבר ובכפוף להוראות החוק המקנות פטור ממס שבח, מס רכישה, מע"מ ועוד.

אנחנו לא רק בונים – אנחנו גם מבטיחים. כל פרויקט מלוּוה במעטפת ביטחונות מלאה, שמעניקה לכם 100% ביטחון אישי ומשפטי – מהחתימה ועד הרבה אחרי קבלת המפתח:

• ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה

• ערבות אוטונומית לשכר דירה – להבטחת תשלום מלא למשך כל תקופת הבנייה

• ערבות לתשלומי מיסים – להבטחת כל תשלום נדרש שהחברה נושאת בו במקומכם

• ערבות לתקופת הבדק – לשקט נפשי גם אחרי הכניסה לדירה, עם התחייבות לתיקון ליקויים

• ערבות לרישום בטאבו – להבטחת רישום הבית המשותף והעברת בעלות מסודרת

• ליווי בנקאי סגור – באמצעות אחד מהבנקים הגדולים בישראל או גוף פיננסי מהשורה הראשונה

הביטחונות ניתנים על חשבון ש.פרנקו הנדסה, כחלק מהמחויבות שלנו לסטנדרט שירות ואמינות ללא פשרות.

כאשר אתם בוחרים ש.פרנקו הנדסה, אתם בוחרים ביציבות, באמינות ובמוניטין מוכח של למעלה משני עשורים בעולם הבנייה והיזמות.

דיירי הפרויקט הם שותפים – לא רק לקוחות. במהלך כל הדרך תקבלו ליווי אישי וצמוד, עם צוות שירות מקצועי, זמין וקשוב – החל מהשלבים הראשונים של תכנון העסקה, דרך הביצוע ועד שנים לאחר הכניסה לדירה החדשה שלכם.

שקיפות, יושרה והוגנות הם לא רק עקרונות – הם חלק מהמחויבות שלנו. לכן, כאשר מתקבלות זכויות בנייה נוספות, אנו מקפידים לחלוק את הערך הנוסף עם הדיירים, בשקיפות מלאה ותוך שותפות אמיתית.

הערכים שלנו – הם היסודות לבית שלכם: חדשנות, מצוינות, הקשבה, אחריות, מחויבות והוגנות. אנחנו לא רק מדברים – אנחנו בונים על זה.

• בדיקת היתכנות כלכלית ותכנונית – הערכת הפוטנציאל והאפשרויות בפרויקט.

• תיאום ובדיקה מול העירייה – בירור זכויות הקרקע ואפשרויות התכנון באזור.

• הצגת אפשרויות התכנון והצעות לפרויקט – בהתאם לצרכי הדיירים ולתנאי השטח.

• בחירת נציגות מוסמכת – שניים עד שלושה נציגים מכל בניין, ונציגות-על למתחם כולו, לייצוג הדיירים במו"מ עם היזם.

• מינוי עו"ד ונציגים מטעם הנציגות – לשמירת האינטרסים המשפטיים והכלכליים של בעלי הדירות.

• גיבוש הסכם בין היזם לבעלי הדירות – הכולל את כל התנאים והזכויות.

• חתימה על ההסכם על ידי כל בעלי הדירות – לאישור והתקדמות בתהליך.

• בחירת ועד פעולה – נציגות שתוביל את הפרויקט בשיתוף עם היזם.

• הפקת תכנון מפורט – ע"י אדריכל מוביל, כולל תהליך רישוי בוועדה המקומית או המחוזית.

• ניהול ליווי בנקאי וקבלת היתר בנייה – על ידי היזם.

• פינוי הדירות – מעבר לדירות חלופיות למשך תקופת הבנייה.

• ביצוע הבנייה – הקמת המבנים החדשים על פי התכנון המאושר.

• אכלוס וכניסה לדירות החדשות – סיום התהליך ואכלוס הדיירים.

משך הזמן להשלמת פרויקט התחדשות עירונית משתנה בהתאם למורכבות הפרויקט וסוגו – בין אם מדובר בפינוי‑בינוי או בתמ״א 38 (2).

בנוסף, משך התהליך מושפע מהמצב התכנוני הקיים, מערכת היחסים בין כל השותפים המעורבים (בעלי הדירות, היזם וגורמים נוספים), ומידת התמיכה והמוטיבציה של הרשות המקומית לקידום הפרויקט.

כאשר כל הצדדים פועלים בשיתוף פעולה מלא, תהליך החתימה על ההסכם מתבצע במהירות, והכל מתנהל כשורה – משך הזמן הממוצע להשלמת פרויקט, מרגע ההתקשרות ועד הכניסה לדירות החדשות, נע בין 3 ל‑7 שנים, בהתאם לסוג הפרויקט.

לא כל תוכנית פינוי‑בינוי זכאית להטבות המוצעות במסגרת התהליך. האישור להטבות תלוי במספר פקטורים מרכזיים, ביניהם:

• מיקום הבניין או המתחם

• מספר יחידות הדיור המינימלי המתפנות לצורך ביצוע הפרויקט

• מדיניות הרשות המקומית בנוגע לשינוי תב"ע שמאפשר הגדלת זכויות הבנייה, בתיאום עם הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה

• קבלת אישורים רשמיים, כגון הכרזה חוקית על המתחם כמתחם פינוי‑בינוי, התחייבויות וחוזים חתומים, וכן חוות דעת מקצועיות מגורמי תכנון מוסמכים
  

עם השלמת חתימות הדיירים על ההסכם, מתחיל שלב התכנון המפורט של הפרויקט, הנעשה בשיתוף עם אדריכל מוביל וצוות תכנון מקצועי.

במקרים בהם ההיתר ניתן להוצאה על בסיס תב"ע קיימת – מדובר במסלול ירוק, קל ומהיר יחסית. לעומת זאת, אם נדרש שינוי תב"ע, התהליך כולל תכנון תב"ע חדשה, הבאתה לאישור בוועדה המקומית או המחוזית, או במסגרת הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים) – בהתאם לצורך – וקידום הפרויקט עד לאישור סופי ויציאה לדרך.

תהליכי התחדשות עירונית הם מורכבים וארוכי טווח, ועלולים להימשך שנים רבות. תהליך זה מעלה את רמת אי הוודאות ומצריך מכם, בעלי הדירות, להקפיד על זהירות יתרה כבר בשלבים הראשונים – במיוחד בבחירת היזם והשותפים האחרים המעורבים בפרויקט.

הנה הסיכונים המרכזיים שחשוב להיות מודעים להם ולנהל אותם במסגרת ההתקשרות:

• עיכובים ולוחות זמנים לא מדויקים – הפרויקט עלול להתעכב משמעותית או להימשך מעבר לזמן שהובטח, גם בשל אירועים בלתי צפויים כמו מלחמה, אירועי טבע וכוחות עליונים אחרים מחוץ לשליטתנו.

• קשיים בקידום הפרויקט מול הרשויות המקומיות, שעשויים להביא לעיכובים או אי מימוש התוכנית. אמנם הסיכוי לכך קלוש, אך אנו מחויבת לעדכן את הלקוחות באופן שוטף לאורך כל התהליך.

• דיירים שמעכבים את הפרויקט בכוונה או מסיבות שונות עלולים לגרום לעיכובים משמעותיים בהתקדמות הפרויקט ואף להגדיל את העלויות. חוק פינוי-בינוי קובע מנגנונים להתמודד עם מקרים אלו, והיזם נוקט בכל האמצעים המשפטיים הנדרשים כדי להגן על האינטרסים של כלל בעלי הדירות.